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        地產界齊聲喊跌:今年三季度樓市將出現"拐點"

        發布時間:2011.06.14 新聞來源:江蘇中容置業有限公司 瀏覽次數:

        (北京商報)部分開發商高息向地下錢莊貸款緩解資金緊張,地產界齊喊跌:三季度現拐點。

        在調控新政執行了近4個月之時,不少業內人士給出了房價下跌的時間表:三季度將成為一個房價轉折點。

        “在內地由于房價過高,本地人已無支撐房價的實力,而隨著限制政策深入執行,投資型買家已經撤市,內地房價將在三季度開始調整,尤其以北京等一線市場尤為明顯。”中原地產主席施永青昨日在其博客文章“內地樓價快撐不住了”中提出了這樣的看法。

        和施永青持有相同觀點的業內人士并不在少數。北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒也表示:“交易量會繼續下跌,三季度房價將會出現明顯松動。”

        記者了解到,造成專家集體喊跌的原因主要是在限購政策影響下,投資型購房需求大量退市,交易量急劇萎縮。中原地產統計數據顯示,目前近九成的市場交易都是剛性自住需求,第二套購房占比由新政前的15.6%降至10.9%,非本市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%,市場需求經過近4個月的冷靜期已經急劇降溫。

        多家研究機構表示,市場銷售趨冷、房地產開發投資高位運行、銀行及資本市場融資渠道被堵塞等因素,導致房地產開發企業資金鏈狀況不斷惡化。近期陸續有市場消息顯示,部分房地產開發商出現賣股、賣地、賣項目現象,籌集資金動作頻頻,由此反映出開發商的資金困境也是不少業內人士判斷房價將松動的主要依據。施永青透露:“最近常聽到有地產商不惜以高息向地下錢莊貸款,相信他們的資金已十分緊張,很快就要降價促銷了,一旦有地產商帶頭降價,那即使是資金沒有問題的地產商,也得一起投入這場價格戰。”

        進入6月以來北京市新房市場和二手房市場的成交量繼續走低。北京市房地產交易管理網的數據顯示,6月上旬北京一手住宅成交總量環比5月下旬下跌12%。同時,全市二手住宅網簽總量環比5月下旬下跌了21%。

        目前二手房市場已經出現了房價松動的跡象。來自九九房最新統計數據顯示,6月上旬北京二手房網絡掛牌價為25350元/平方米,環比5月下旬下跌了0.68%,與5月同期相比則下跌了0.73%。特別是在此前樓市供應集中的大興區域、通州區域二手房成交價下跌的情況非常顯著。

        以通州為例,房價從5月初的1.8萬元/平方米降至現在的1.5萬-1.6萬元/平方米。九九房預計,“北京二手房市場的投資已經降溫,偏遠地區的房價因此降價明顯,未來改善型的剛性需求將成為二手房主流。預計,現在的市場狀態將延續到6月下旬”。

        (中國證券網)5月份,全國樓市出現“量價齊升”的反彈局面,延續著今年以來的回暖態勢。此時開始傳聞不斷:有消息說,管理層擔心房價反彈,激活樓市的“救市”政策將暫停出臺;更有消息稱,“熱炒”多年的物業稅將出臺,引起業界一片恐慌。

        樓市又到分水嶺?從近期地產大鱷的一舉一動中發現,其市場策略似乎出現一定分化跡象。尤其是作為房地產業內的“一面旗幟”,萬科王石又在此時拋出了“后拐點時代”,此番言論讓人聯想起一年多前“拐點論”,引起廣泛關注。

        “拿地競賽”大幕重啟

        經過了今年一季度以來成交量大幅上漲的樓市“小陽春”,關于樓市的焦點也逐漸從成交量轉移到房價上來。在廣州這樣“回暖”得比較早的城市,近期房價出現了“小步快跑”的穩步上升趨勢,十區均價大約每月上漲200元左右。在剛剛過去的端午節樓市就表現得特別明顯。

        伴隨著樓市“突然的繁榮”,全國從南到北,土地市場也迎來2009年首次成交高峰。而刺激目前土地市場重新活躍的,是大型房地產開發商。在端午節前一周的成交中,拿地者主要是保利、龍湖地產、綠地集團等。其中綠地集團獲得的上海斜土街道107街坊地塊,還以12億元刷新了上海2009年經營性用地的最高出讓總價。

        事實上,經歷一年調整,錢包逐漸又鼓起來的開發商重新殺了回來。

        ——日前,富力地產以相當于出讓底價3倍多的10.22億元,買下北京廣渠門10號地塊,樓面地價超過13000元/平方米。而緊鄰該地塊的某樓盤新房住宅售價為20000元/平方米,周邊的二手房價格也在18000元/平方米左右,這意味著該地塊的成交價再度隱現“面粉貴過面包”行情。

        ——5月26日,廣州今年首次住宅用地出讓,“過江龍”深圳開發商佳兆業與已經多年沒有出現在土地拍賣市場上的本地企業東華實業(600393)進行了價格纏斗,現場叫價幅度甚至直接從200萬元/次變為1000萬元/次,最后以高于底價50%的價格成交,扣除回遷房后,樓面地價為6371元/平方米,直逼廣州CBD擬于近期出讓住宅的起拍樓面地價水平。

        也有的大集團把目光投向再融資。有消息稱,保利地產(600048)80億非公開發行A股股票的申請近日已獲得證監會有條件通過。主要投資于上海保利葉上海、上海保利林語等8個項目。在2008年地產銷售形勢不佳的情況下,保利仍新拓展了12個項目,新增了594萬平方米的土地儲備。這種擴張勢頭使保利地產2008年存貨從280億一下猛增至401億,增幅達43.12%。

         

        萬科又在“玩”防守?

        就在此時,“地產一哥”發話了。萬科王石在日前接受采訪時表示,當前這個房價是維持不住的。特別是看了東南亞金融風波后的香港、新加坡以及日本泡沫破滅后連續10年的房地產慘況后得出結論,房價連續上漲是不可能的。對于現在業界認為樓市走勢經過去年以來的“小壓”之后還會再彈起來的觀點,王石也表示不認同。他還透露,周圍一些同行其實也同意他的拐點論,但希望他不要再在媒體上發表類似觀點。

        行家注意到,對于后市的謹慎態度,同樣體現在萬科的定期報告中。前不久公布的萬科2009年一季報就指出,雖然一季度成交量回升,但“對這一態勢的后續發展,仍需保持進一步的觀察。考慮到宏觀環境方面仍然存在的諸多不確定性,斷言住宅市場調整已經結束還為時尚早”。萬科的不少高層也多次在不同場合強調,將繼續遵循市場化的定價策略,積極促進銷售。

        “后拐點論”令業界驚恐

        對于王石“眾人皆醉我獨醒”的言論,業界記憶猶新。王石曾準確預測2008年樓市將出現拐點,萬科也因為率先降價促銷,搶得先機回籠了資金,萬科順利部署完成了“備糧草、過寒冬”的防守策略,令業界同行不得不望其項背,各房企也相當被動,急急應對,但都感到被搶了“頭啖湯”再出新招也為時已晚。

        盡管萬科董秘肖莉已在最近一次采訪中強調,外界對于王石的“后拐點論”只是炒作,萬科開始看好市場,也會在上半年積極拿地。但細心的行家則發現,萬科的土地儲備似乎在步步萎縮。除了最近一周內,萬科合計以19.43億元,溢價50%在無錫、佛山購買了建筑面積合計超過87萬平方米的大型地塊外,08年萬科補充了666萬平方米低地價庫存,相當于1884元的樓面地價,土地儲備不夠3年。

        但“后拐點時代”言論一出,還是引發廣泛關注。某上市開發商擔心“不知萬科又在葫蘆里面賣什么藥?”

        也有部分地產業內人士認為不必在意萬科的舉動,大有大做,小有小做。目前房地產銷售在具體項目上其實是呈現“二八現象”,即只是少數的房地產商獲得了較多的銷量,而中小房地產商實際銷售獲益不多。

        “如果地產真的就此回暖,并且持續下去,那么國務院最近就不會出臺支持房地產的政策了。”某發展商比較樂觀地說。

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